הריט הראשון בישראל תופס עניין

שמעתם פעם על ריט? REIT

מודל ה-REIT מאפשר למשקיעים להשקיע בנדל"ן מניב בעקיפין, על ידי רכישת מניות של חברה המחזיקה בפרוטפוליו נכסי נדל"ן. בדרך זו, המשקיעים שומרים על פיזור סיכונים ועל סחירות ונזילות גבוהה יחסית בהשוואה להחזקה ישירה בנכסי נדל"ן וגם נהנים מחלוקה מרבית של התזרים כדיבידנד, ללא שכבת מס נוספת. חברה הבוחרת להתאגד כקרן ריט, מקבלת פטור מלא ממס חברות. בתמורה, מחוייבת לעמוד בקצב חלוקה של כ-90% מהרווח הנקי שלה בהתאם להוראות החוק והרגולציה על קרנות REIT.

במילים אחרות, אם החלטתם לפזר את החסכונות שלכם גם בהשקעות בנדל"ן, שווה לשקול רכישה של קרנות ריט במקום רכישה ממשית של נכסי נדל"ן.

דמיינו לכם שבמקום לכתת רגליכם בין משרדים, בניינים או דירות, אחר הנכס האידיאלי הן מבחינת המחיר והן מבחינת מיקום, תוכלו לקנות מניה בבורסה שחושפת אתכם בבת אחת למספר נכסים במקומות פריים לוקיישן ומישהו אחר מנהל אותם עבורכם. שלא נדבר על הטרטור שנחסך לכם בחיפוש אחר שוכרים ותחזוקת הנכס.

כמובן שהדוגמא הזו מאוד כללית, ולא לוקחת בחשבון השפעות נגזרות של שוק ההון ותנודות היצע וביקוש של מחירי מניות. אבל הבנתם את הרעיון...

חברות ריט קיימות בכל רחבי העולם, חלקן מחזיקות בנכסים בקטגוריה מסויימת כמו משרדים או מסחר באיזור או מדינה מסויימת, וחלקן למספר תחומי פעילות ואיזורים גיאוגרפיים שונים.

קרן הריט הראשונה בישראל

בישראל, ריט 1 , היא חברת הריט הציבורית הראשונה שהונפקה לבורסה. האסטרטגיה של החברה מתמקדת בשמירה על תיק נכסים מגוון ויציב, עם דגש על נכסים איכותיים במיקומים מרכזיים בעלי ביקוש גבוה. החברה פועלת להגדלת פורטפוליו הנכסים שלה באמצעות רכישת נכסים חדשים והשבחת נכסים קיימים. בנוסף, ריט 1 שואפת לשמור על רמות תפוסה גבוהות ועל יציבות הכנסות באמצעות הסכמי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים בעלי איתנות פיננסית גבוהה.

ישנה חשיבות גבוהה לתחום לו קרן הריט חשופה.

בעבר, נכוויתי מקרנות ריט שעסקו בתחום אחד בלבד, כמו מרכזים מסחריים בארה"ב למשל. ההשפעה עליהן מאוד גבוהה בשל חוסר הפיזור הסקטוריאלי והגיאורפי ולכן הסיכון הכרוך בהן, גבוה יותר. למשל, שינוי מהותי בהעדפות הצרכנים ברמה בינלאומית כמו למשל ירידה בהיקף הרכישות בחנויות המקוונות לעומת הפיסיות עלול לעלות במחיר המניה עד לפשיטת רגל של קרן הריט. מניסיון, כאמור.

ריט 1 למשל, מתמקדת בהשקעה, ניהול והשכרה של נכסי נדל"ן מניב בישראל בקטגוריות שונות. משרדים, מרכזי מסחר וקניונים, מרכזים לוגיסטיים ותעשייתים ונדל"ן למגורים. יש לה גם מעט נכסי חניונים ומלונאות, אבל לא בהיקף משמעותי מסך פרוטפוליו הנכסים.

בנייני המשרדים, ממקומים באזורים מרכזיים, בהם היא משכירה שטחים לחברות טכנולוגיה, פיננסים, ועסקים נוספים. בינהם, מגדל אינפיניטי. המגדל החדש ממוקם בצומת רעננה, בשטח של כ-61 אלף מ"ר ב-30 קומות. בנייתו הושלמה וכרגע 67% משטח המשרדים בו הושכר. בנוסף, בסמוך למגדל, מתחם פארק של כ-6 דונם שיכלול שטחי מסחר והסעדה. הצפי לסיום הקמת המתחם ברבעון הראשון של שנת 2025. עובדה נחמדה לגבי המתחם גם, שהוא קיבל תו תקן בניה ירוקה LEED GOLD - מהמחמירים ביותר בעולם, ממש כמו האמפייר סטייט בילדינג... המרכזים המסחריים והקניונים נמצאים בפריסה ארצית עם שוכרים חזקים, ומספקים הכנסה יציבה לאורך זמן.

כמו כן, תחום התעשייה והלוגיסטיקה קיבל דגש בשנים האחרונות בכלל, ובפרט ע"י ריט 1. הסיבה לכך מצויה במה שתיארתי קודם לכן, על ירידה בהיקף הרכישות בחנויות פיסיות על פני רכישות אונליין.

ריט 1 מחזיקה גם נכסים בתחומי התעשייה והלוגיסטיקה, המשרתים חברות ייצור ושירותים לוגיסטיים בעיקר בשל הביקוש הגובר בהזמנות אונליין וכל הנגזר מכך. ריט 1 נתפסת כחברת נדל"ן בעלת יציבות פיננסית ומשקיעיה נוטים לדבוק בהשקעה בה בין היתר, בשל מדיניות הדיבידנד הסדורה. ביצועי החברה ההיסטוריים מצביעים על הכנסות צומחות ותזרים מזומנים יציב בעקביות. על ידי כך, החברה מקפידה לחלק דיבידנדים למשקיעים בשיעור גבוה במשך שנים רבות.

אופי הניהול האחראי והפיזור הרחב של הנכסים לאורך השנים, בא לידי ביטוי גם במשבר הקורונה. בזכות הכנסות יציבות מנכסים חיוניים (משרדים) שמהווים חלק מרכזי בפרוטפוליו הנכסים של החברה, ועמדו בפגיעה נמוכה יחסית לעומת קניונים ומסחר, החברה המשיכה לשמור על תזרים מזומנים חיובי, וכך הבטיחה את המשך החלוקה למשקיעים. (גם אם בהיקפים נמוכים מהרגיל בתקופת המשבר)

דוגמא זו, של ההתנהגות הפיננסית האחראית של חברי ההנהלה במשברים בעבר, העניקה לה שם של השקעה יציבה גם בתקופות של אי וודאות. לכן, לרוב, נמצא את מניית ריט 1 במרבית התיקים המוסדיים בשוק.

ישר ולעניין - למשקיעים.ות מתקדמים.ות

טוב, דיברנו על קרנות ריט, וגם ספציפית על קרן הריט הישראלית, ריט 1. עכשיו בואו נתמקד רגע בתמחור שלה. נתון מעניין שתפס את תשומת ליבי, הוא הפער בין מדד ת"א נדל"ן לבין מחיר מניית ריט 1 מתחילת השנה. שימו לב לגרף הבא.

מתחילת השנה, מדד ת"א נדל"ן סה"כ עלה כאחוז. לעומתו, מניית ריט 1, כאמור, אחת המניות האיתנות פיננסית והוותיקות בענף הנדל"ן הישראלי, ירדה כ-12 אחוז.

באופן כללי מניות הריט ירדו כתוצאה מהמלחמה (אף על פי שהשפעות המלחמה היו זניחות על סך ההכנסות של קרנות הריט בישראל) אבל ריט 1 נפגעה גם כתוצאה מעזיבת השוכר העיקרי במגדל אינפיניטי - אמדוקס. השוק הגיב באגרסיביות והתוצאה ניכרת בפער שנפתח במניה אל מול מניות המדד בכללותם. מה הקאטצ'? מגדל אינפיניטי עובר השבחה ושיפוץ על מנת למקסם את התועלת ממנו לאחר עזיבת אמדוקס. התוספת של ההשבחה הזאת פלוס סיום הקמת המתחם כולו צפויה להיות משמעותית, החל מבעוד שנה. מה זה 'מאוד משמעותית'? כיום, אומדן ה- FFO הריאלי המעודכן של החברה לשנת 2024 הינו כ- 324-329 מיליון ש"ח. המייצג תשואת FFO של 11%. אולם, בהינתן השבחה של נכסי החברה, ובראש ובראשונה הפוטנציאל הגלום ממגדל ומתחם אינפיניטי, ה-FFO החזוי של החברה בסך 374-384 מיליון ש"ח, אשר מייצגת תשואה של כ-13% בהנחת הגבול התחתון של התחזית.

ריט 1 נסחרת כיום בשווי שוק של כ- 2.8 מיליארד ש"ח, מתחת להון העצמי של החברה אשר מסתכם בכ-4.04 מיליארד ש"ח. נתון זה, מייצג מכפיל הון של 0.69%.

זוכרים שדיברנו קודם על היתרון בדיבידנד בקרנות ריט? אז ריט 1 למשל מחלקת דיבידנד בתשואה של כ-6% נכון לעכשיו. (בהזדמנות זו, אם לא יצא לכם לקרוא את הסיפור על מלכה הפרה, תשקיעו בזה רגע)

בהיבט הנכסי, ועל פי מודל ה-NAV שלי, לפי שיעור היוון של כ-6.5%, השווי הכלכלי של החברה בסך של כ-3.73 מיליארד ש"ח. לפי זה, מחיר היעד הנגזר למניה הינו 19.16, שהוא כ-33% יותר ממחירה כיום.

והסיכונים?

כמו בכל השקעה, נדרשת הבנה של הסיכונים הכרוכים בה. ראשית, ענף הנדל"ן בכללותו רגיש לריבית בנק ישראל. עליות בריבית יכולות להוביל לירידה בביקוש והאטה במחירי הנכסים, בעוד שריבית נמוכה מעודדת ביקוש ועלולה להוביל לעליית מחירים. באופן כללי, חברות נדל"ן וקרנות ריט, מאופיינות ביחס חוב למאזן גבוה לצורכי מימון. ולכן, עלייה בריבית מייקרת את עלויות המימון של פרויקטים חדשים, דבר שעשוי להוביל להאטה בבנייה. ירידה בקצב הבנייה מייצרת היצע מצומצם יותר של נכסים חדשים בשוק, מה שעשוי להפעיל לחצים על עליית מחירים בטווח הארוך.

בנוסף, קרנות ריט מממנות לעיתים קרובות את פעילותן באמצעות הלוואות, מאחר שהן נדרשות לחלק את רוב רווחיהן כדיבידנדים ואינן שומרות על מזומן. כאשר הריבית עולה, עלות המימון של הקרן גדלה, מה שעלול לפגוע ברווחיותה. עלייה בעלות ההלוואות משפיעה על הרווח הנקי ועל היכולת של הקרן לחלק דיבידנדים גבוהים. בפוסט זה כאמור ציינתי את ריט 1 לטובה בהקשר זה שבאופן עקבי שומרת על מזומן גבוה וחלוקת דיבידנד יציב.

כמו כן, קרנות ריט הן מוצר נוח ליצירת חשיפה להשקעות נדל"ן מבלי להשקיע ישירות בנכסים. אולם, חשוב להכיר כי קרנות הריט, כמו ריט 1, מתבססות על דמי שכירות שמתקבלים מהנכסים שבבעלותן. ירידה בתפוסה או במוכנות השוכרים לשלם דמי שכירות גבוהים עלולה לפגוע בתזרים המזומנים של הקרן. תרחיש כזה יכול לקרות במצב של האטה כלכלית או שינויים מבניים במשק כמו שינוי בשוק העבודה לעבודה מהבית ופחות מהמשרד. ולכן, חשוב לוודא את גיוון הפרוטפוליו של נכסי הקרן.

ריט 1 גם מתמקדת בנכסים בישראל, ולכן היא חשופה לסיכונים גיאוגרפיים מקומיים. משברים כלכליים, רגולציה חדשה, שינויים מוניטריים או אירועים פוליטיים בארץ עשויים להשפיע על ערך הנכסים שלה ועל היכולת שלה לייצר הכנסות. דוגמה לכך היא השפעת המלחמה על ענף הבנייה. המלחמה ואתגרי הביטחון בישראל בשנה האחרונה הביאו ליצירת מחסור בעובדים. החזרה של אתרי הבניה לפעילות נעשית בקצב די איטי ותלויה בקידום תהליכי הבאת עובדים זרים ממדינות שונות כדי להתמודד עם חסמי היצע בכח אדם. מצוקת כוח האדם בענף הבנייה יכולה להוביל לעיכובים בבניית נכסים חדשים או בשדרוג נכסים קיימים שבבעלות ריט 1. עיכובים כאלו יכולים לפגוע ביכולת הקרן להשלים פרויקטים בזמן, לעמוד בלוחות זמנים של השכרת הנכסים, ולהתחיל להניב הכנסות מדמי שכירות. מצב זה עשוי להוביל לירידה בתזרימי המזומנים של הקרן ולפגיעה ברווחיותה.

מושגים שהוזכרו בפוסט: FFO - Funds From Operations

מדד מקובל בענף הנדל"ן אשר מייצג את הרווח הנקי בתוספת דיבידנדים מהשקעות בניירות ערך, בתוספת פחת והפחתות ובניכוי הוצאות והכנסות חד פעמיות.

במילים פשוטות, יחס פיננסי אשר מבטא את הרווח הנקי הכלכלי מהנדל"ן המניב. *מכפיל FFO, בדומה למכפיל הרווח, הוא חלוקה של שווי השוק של החברה ב-FFO החזוי שלה. זהו מדד ההופכי לתשואת ה-FFO החזויה של החברה.

NAV - Net Asset Value

כלי פיננסי המשמש להערכת השווי הנקי של נכסי חברה, במיוחד חברות בתחום הנדל"ן המניב, קרנות ריט וחברות אחזקות. ה-NAV מייצג את ההפרש בין שווי כלל נכסי החברה (בעיקר נכסי נדל"ן) לבין סך ההתחייבויות שלה, כגון חובות. במילים פשוטות, משקיעים משתמשים ב-NAV כדי להשוות את שווי השוק של מניית החברה עם השווי הנכסי שלה. אם שווי השוק נמוך מה-NAV, ייתכן שהמניה נסחרת בהנחה.

גילוי נאות:

• הפוסט נכתב לצורכי מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, המלצה לרכישת או מכירת מניות, או תחליף לייעוץ מקצועי המותאם אישית.

• השקעה במניות כרוכה בסיכונים, וייתכן שתאבד חלק מההשקעה או את כולה.

• הכותבת עשויה להחזיק במניות של החברה המוזכרת.